日前从市建设局获悉，经市政府批准，备受广大市民关注的《金华市区物业管理办法》（以下简称《办法》）已于近日正式颁布实施。该办法结合我市物业管理的实际情况，为一些事关民生的物管热点难点问题找到了解决之道，并有不少创新亮点。

    随着《办法》的施行，原来已执行达六年之久的《金华市区住宅区物业管理暂行办法》相应废止。那么，《办法》有哪些亮点？其与百姓生活密切相关的方面有哪些变化？本报特别邀请浙江浙中律师事务所律师蓝林茂为我们进行解读，并把《办法》的亮点归纳成以下八个方面。

    一、明确物业服务企业与业主之间为服务合同关系

    2007年以前称物业企业为物业管理企业，对物业企业与业主之间到底是什么关系一直有争论。有人认为是管理与被管理的关系，也有人认为是主人与管家的关系。2007年国务院明确物业企业为物业服务企业；定义物业管理为，业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。所以，物业企业与业主之间是一种平等主体之间的服务（委托管理）合同关系。通俗地讲是业主付钱给物业公司委托其管理相关物业。

    二、明确职能部门各司其职共抓物管

    《办法》第五条规定，公安、行政执法、工商、环保、物价、规划、民政等部门应当按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作，协同实施本办法。如：公安部门负责指导落实各项治安管理措施，督促做好治安消防工作；指导物业服务企业划分停车位及行车路线，明确停放要求；对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放有毒（害）等危险品车和油罐车（化学品车）的行为，依据《消防法》及易燃易爆物品存放等相关法律规定进行管理；根据《道路交通安全法》的规定依法处置物业管理区域内的交通事故；定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。城市管理行政执法部门负责物业管理区域内违反市政公用、园林绿化、市容市貌、违章搭建、建筑施工、娱乐、“三产”噪声及饮食服务业油烟、废气超标等违法行为的查处。工商部门负责查处物业管理区域内非法广告行为和无照经营、擅自变更经营（办公）场所等行为。环保部门负责物业管理区域内因工业企业引发的噪声、废气超标等违法行为的查处。物价部门负责制定物业服务收费办法和标准，查处物业服务企业违规收费行为。街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。街道办事处（乡镇人民政府）和社区（村）居民委员会应当配合物业管理部门或者受其委托调解业主、非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。

    三、首创物管联席会议制度

    《金华市区物业管理办法》设置了一个联席会议制度，即在物业管理区域内，建立由物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）居民委员会、公安派出所、业主委员会或业主代表、物业服务企业等参加的联席会议制度。主要协调解决物业管理中的纠纷和疑难问题以及社区精神文明、构建和谐社会的基础性工作。

    联席会议主要解决以下问题：业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的；业主提议召开业主大会临时会议，但业主委员会不依法召集的；业主对业主委员会不信任，要求进行换届选举的；业主委员会的行为损害了广大业主利益的；发生其他影响物业管理区域稳定的情况；社区开展精神文化，构建和谐社会等活动。联度会议制度为迅速解决物业管理中的纠纷和疑难问题提供了平台，也填补了政策空白。

    四、前期临时管理规约应作为商品房买卖合同附件

    不少房地产开发企业在销售商品房签订合同时没有将临时管理规约作为商品房买卖合同的附件。由于权利义务不明确，会给前期物业企业的服务工作带来许多麻烦。根据《办法》规定，房地产开发企业在开盘销售前，应拟定《临时管理规约》，约定对物业共有部位、共有设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但该约定不得侵害物业买受人的合法权益。同时，房地产开发企业在销售物业时应当将《临时管理规约》向物业买受人予以明示，并作出说明。物业买受人在与房地产开发企业签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

    五、物业管理用房须配足

    根据规定，房地产开发企业应当按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房，如果物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰。物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。

    六、买卖或出租房屋应约定物业服务费如何承担

    买卖房屋时，双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。如约定以交付的时间作为承担物业服务费的界限。交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。那么，之前如欠交物业服务费的则应由出卖人承担；多交的应由买受人退还给出卖人。出租房屋时，双方当事人应约定由谁交纳物业服务费。但是，如果约定由承租人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

    七、改变物业使用性质可向有关职能部门举报

    改变物业使用性质是比较普遍的社会问题，如将住宅、车库等用于营业。根据规定，业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。如确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源部门批准，有关部门依法办理相关手续。

    八、业主使用房屋时须履行相应义务

    1.装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业；2.相邻业主、非业主使用人在物业维修、更新时，应当予以配合；在物业维修、装修时造成相邻业主、非业主使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失，应当负责修复、赔偿。3.不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益。4. 应当按照国家和省市的有关规定交纳专项维修资金。5.按时交纳物业服务费。