观照当下金华楼市
新闻背景
今年5月，人们的注意力空前地集中到了四川汶川大地震上，似乎到了6月中下旬，大家才发现从中央到地方，几乎所有媒体都开始重点关注房价，关于房价的节目和报道也比比皆是。深圳、武汉、北京为代表的楼市正在调整之中，有人比喻为“从房价猛如虎到势成骑虎”。其他城市的房地产市场也面临着巨大压力，但是业界对于将来发展的判断则莫衷一是，彼此打架的观点“乱花渐欲迷人眼”。
一个“难”字来概括现在整个楼市和开发商的状态，应该是客观的。但回归到金华的房地产市场，情况则耐人寻味。压力不能说没有，但在售楼盘目前并没有降价举动，说明开发商资金压力还在可控范围内。而且从统计数据来看，在全国70个大中城市中，金华是少有的房价相比去年同期增幅不大，但今年4、5月仍有略微上涨的城市，也就是说，相比那些房价猛增的城市，金华楼市的健康性和持续发展能力更为突出。这既受益于金华楼市的封闭性特点，也与前几年房价一直没有大涨有关。
业内人士分析，随着宏观调控持续深化的威力显现，楼市的观望氛围仍将持续，至于下半年的走势如何，关键还要看宏观经济能否回暖，宏观政策会否变化。短则3个月，长则半年，这一轮调整的最终结果才会看清楚。与其现在就自乱阵脚，倒不如认清形势，积极主动地应对。
理性的主角
开发商是楼市中的主角，而营销人员则是开发商中策划和执行的重要环节，来自他们的声音显得尤为重要。
“现实已经很清楚，房地产暴利时代早已终结，游戏规则也在发生改变”，在前不久的一次市区房地产营销人员会议上，有人这样认为，“现在一味唱高楼市，唱高房价，并不理智。”与之相对的，对现实有理性的分析，并拿出对应的方案，才是开发商们该做的。
目前国内的现状是CPI周期上行，经济周期下行，国家正想方设法出台政策将通胀率保持在一定幅度之下。有些悲观的人士由此将目前的形势与1996～1997年的通货紧缩，以及2004～2005年的宏观调控联系起来，认为又将有一批开发商在资金与市场的双重压力之下关门歇业。
而在商海沉浮了多年的老牌开发商则认为，金华楼市近几年来历经波折，开发商群体很容易受形势波动影响，既悲观过，也惊喜过，但两个极端都不可取。去年下半年金华楼市的上涨客观来看还是局部现象，而且受原材料成本、人工上涨以及地价上升的影响较大，并不能简单地认为金华楼市“乐观向上”。同样，在目前全国经济形势和房地产形势趋紧的情况下，金华楼市的供求基本保持平衡，作为地方性市场，供求作为最重要的因素是相对稳定的。而影响房地产的除了供求，还有货币。在供求不变的情况下，货币的供应量加大，房价同样会上涨，在热钱大量涌入，通货膨胀继续的背景下，这样的现象是可能出现的。因此仅从房价上来看，下半年的楼市仍是一个迷局。
主动比被动好
“我们已经初步确定了价格，应该说与客户的预期基本接近，对于刚性需求客户来说，现在买房也是一个机会。”准备在近期推出新房源的市区一家楼盘的销售经理告诉记者。今年市区“五一”楼市没有大的起色，使得不少开发商调低了后市的预期，保持谨慎乐观。交易的平淡让他们更理性地面对现实，降低预期是最直接的表现。
房地产行业是信心行业，因此人们的预期对于房地产来说有时比数据起的作用还要大，“预期不明”对于购房者和开发商来说都是一种痛苦。购房者对于购房的时机和房价都有预期，但在现在的复杂形势下，他们越来越不明确了。一方面在想如果买房之后降价怎么办，另一方面则担心不买房万一房价继续上涨怎么办。有人说期待在房价最低点的时候买到房，与股市抄底一样，都有相当难度，这也使得现在的购房者显得很焦虑。
对于开发商来说，乐观地看，也许扛过这几个月，形势会有所好转，但是如果形势持续下去，即使下半年扛过去，明年日子照样还是难过。因此一些开发商在自己还能掌握主动的时候，重调预期。对于企业来说，在对前景判断不明的情况下，争取主动有好处，在可以卖的时候合理定价，加大销售速度；而且从资金的利用率考虑，用争取到的时间利用好回笼的资金，开发商并不会损失太多利润。
这在交易数据上似乎也有所反映。今年“五一”之后，一手房的交易量持续下滑，到6月中旬后才开始上升；但住宅的预售量则一直保持上升势头，到6月中旬单周交易量最高达到了230件。这一方面表明楼市的信心仍在，购房者积极下单；另一方面也体现了开发商在推新房源时动作积极。
“房产是保值功能最强的投资品，把时间放长远来看，房产的增值仍然是趋势。在局势不明朗的时候，用相对低价购房，也是不错的投资方式。”有人这样解释自己谨慎乐观的理由。
现在买不买房值得讨论，但从长远来看，买房仍是大多数人的选择。有人说可以学习国外，以租房群体为主，可以一辈子不买房。不过从根本上说中华民族是定居民族，核心文化上就要求安定。而且从价值观来说，买房也是年轻人成家立业的先决条件之一。正是这种社会心理预期导致了这部分年轻人现在购房需求最强烈。一些民营股份制银行已经瞄准了年轻的购房群体，浙商银行日前推出了针对大学生贷款买房的信贷产品，父母先付首付，大学生工作之后继续来还按揭。
有报道说杭州改善型购房需求下降，因为大户型或者高档物业一般是改善型需求，这批人群目前都有房住，在趋势不明的时候就持币观望。而等结婚的年轻人，购房需求是刚性的，在房价松动后，他们往往成为积极的买房群体。这是中国的一个特殊现象。
金华“压力阀”
目前安全
金华的房产界人士和投资房产的购房者对于近几年楼市的波动都有印象，近四五年每年都有一段时间形势严峻，但过后来看，更多的是心理因素影响，一度销售的减量，在之后也往往回归正常，这甚至成了一种规律。业内人士认为，这是金华楼市的特殊性决定的，特别是稳定的供求关系在起作用，这在某种意义上，也成了金华楼市的“压力阀”，从目前来看，这个压力阀还是安全的。
业内人士认为，近3年来金华房产供需总体平衡，市场供需状态健康，而且金华楼市六七年以来未大幅上涨过，价格体系基本健康，这奠定了市场整体健康的基础。而金华土地供应充沛，短期内不会出现地荒，同时土地市场调节机制灵活，这从源头上保障了房产开发的安全。
金华楼市的一大特点是对周边县市聚集能力不强，购房目的主要以本地人自住为主，外地投资少量，这在以前通常被认为是劣势，但现在正因为如此，市场的支撑底线坚实，不会出现北京等城市的外地投资客大规模抛售撤离的现象。有人据此认为，宏观大势对金华有影响，但因为金华楼市本身的“封闭性”及“自我消化”倾向，只会出现阶段性观望，而不会大起大落。房价升得太快固然不现实，降价同样也很难。而且金华本地购房群体阶层比例与收入水平稳定，产品的结构和销售进度也相对稳定，是个稳字当头的渐进式发展市场，但开发商要在金华获得暴利，已经不可能。
有市场研究人士统计了金华市本级近3年的供应数据，包括新开工面积、竣工面积、施工面积，以及3年来的销售数据，包括交易面积、销售面积，得出结论：金华房地产每年的供需基本是平衡的，但是供略大于求，这一局面基本没有大起大落过。
业内人士认为，目前金华楼市在供求方面不会产生大的变动。具体到开发商与购房者的关系，受政策和环境的影响，买方市场与卖方市场可能会转换。在开发商与开发商的层面，则可能出现项目收购，大鱼吃小鱼的情况。据记者了解，现在已经出现了个别开发商转让地块的现象，还有一些资金实力较强，手头有现金的企业则在积极寻求项目，但对项目地块有严格要求，要求或者是市中心地段的三四十亩规模的地块，或者是郊区200亩以上的地块。另外一些原有项目已经结束的开发商也在积极寻求土地，但因为对形势判断的谨慎和资金安全的考虑，一般都选择三四十亩的小地块。而政府也在把紧土地源头，今年以来投放市场的大多是几十亩的小地块，使得开发商拿地的压力也尽量减小。
有专业人士认为，经过这次考验，我市的开发商也应该从市场定位、消费需求方面进一步做好调查，把准市场脉搏，在困难环境中更要练好内功，加强对区位的分析和把握，乃至到更高层面的打造和引领一个区块，并合理地配置产品结构。
