随着城市规模的发展，产业结构的优化，“退二进三”已成为地产领域巨大的蛋糕。具体操作上，有两种做法：一是推倒重来，就是把旧厂房拆掉，规划、设计成新的功能、用途，这就牵扯到土地性质、用途、产权关系的改变，也就是通常的旧城改造，只不过是原有的用途是工厂厂区，可以通过土地置换或由市土地储备中心收回重新上市来操作；二是腾笼换鸟，就是原地改造，厂房改造成商铺、创意园、文化馆及酒店等经营性项目。
深圳现在最火的商圈之一——华强北，基本上就是在原来的工业区基础上改造成的。
目前由招商地产正在实施的深圳蛇口南海意库创意产业园区，也是一个厂房改造项目，由6栋4层工业厂房构成，占地面积44125平方米，曾经建于上世纪80年代初期的这片厂房，见证了蛇口作为中国改革开放发源地的传奇历史，20世纪初有上百家的企业在此入住。“南海意库”将改造成为文化创意产业基地，主要吸纳动漫游戏、创意设计等行业，通过完善研发、投资、孵化等功能，形成规模化、专业化的文化产业投资和孵化平台，为各类自主知识产权创意设计企业的发展创造良好的环境和机遇。该项目由建设部和国家发展和改革委员会评审为2006年全国35项示范项目之一，是深圳市惟一的既有建筑改造成可再生能源示范项目。
经济型酒店的浪潮与旧厂房的碰撞正在铺就“退二进三”的另一条康庄大道。据2006年10月16日《中国房地产报》报道，根据未来5年的规划，上海市经济型品牌连锁酒店将增加到1000家。而比照目前200多家的数目，这无疑意味着世博会之前，经济型酒店市场仍存在着大量“空白”，而在这一场抢滩经济型酒店市场的潮流中，却不期而遇地成就了大量迁出上海市区的企业遗留老厂房的创意商机。来自上海市经委的一份资料显示，上海中心城区因企业搬迁而空出的厂房已达400万平方米之巨，相当一部分至今仍处在闲置状态。除了改造成创意产业园区外，旧厂房“变身”经济型酒店是一个不错的选择。
正如同济大学教授郑时龄所言，产业结构调整带来的中心城区厂房空置，正在被重新挖掘出新的商业价值，厂房置换正为二三产业的融合探索出成功的模式。可以预见的是，价值再造，上海几百万平方米的老厂房将迎来更大的商业机遇。
刚刚开业的图书馆、博物馆、艺术馆、科技馆四馆合一的厦门市文化艺术中心项目，占地约14万平方米，总建筑面积约11.5万平方米，是利用厦门工程机械厂西郭厂区及于1999年才投入使用的大型厂房改造而成的。这在中国还是第一例，在世界上也几乎没有先例。
据2006年12月4日《中国房地产报》报道，由于工业用地和商业用地之间有着很难逾越的“高压线”，国家土地有专项级差，上海在改造旧厂房方面探索出“三个不变”的独特路径，在开发利用老厂房的同时保持其土地性质不变、产权关系不变、建筑结构不变，从而有效地避开了“高压线”。笔者认为，为了使“退二进三”项目真正合理、合法、有效，必须要做到调规划、变主体、补地价，否则，各地出台的相应政策实质是挑战土地法规的权威性，是损整体利益而保局部利益的权宜之计。
