中国的房价居高不下，国家近二、三年内连续出台了多项调控政策，力图控制房价的过快增长，但事与愿违，房价不降反涨，而且涨的更快，就石家庄市来说，不到三年的时间内，二环以内及开发区的房价平圴每平方米涨了1000元左右。房价扶摇直上，而居民收入的增长却极为有限，令人不解的是，高房价和低收入的强烈反差却沒让房市冷清，相反，居民的购买力却表现的极其旺盛。其实，这是我国的特殊国情蕴育了我国特殊的房价。

                 人多地少  土地资源紧缺

    按人口和拥有土地 面积计算，我国的人圴占有耕地面积是世界上最少的国家之一。改革开放以来，我国的经济飞速发展，土地用量也极速增加，不可再生的土地资源越来越少。因此，国家严控土地的供给，使士地价格越来越高，相应的增加了房地产业的成本。过去，土地成本在总成本中所占比例在三分之一以下，而现在占到了一半到六成。以石家庄为例，全市房地产企业有六七百家，再加上外地地产大鳄进入石家庄，而每年供应的土地也就十几块，几百家公司争夺这点地，物以稀为贵，它能不价高吗！二00三年，槐安路3302厂周围的地价在实行招拍挂形式出让前，协议地价每亩也就在100万元左右，而拍卖却拍到了180万一亩，创石市历史地价最高纪录，而当时石市的房价最高也就是每平米3200元，按1.8的容积率计算，该地建商品房根本无利可言。而时隔不久，顺驰以每亩220多万元的价格拍下东二环附近的土地，而当时该地西侧卓达、神行小区的房价只有2500元左右。一时在房地产界引起极大反响，卓达总裁杨卓舒在一份倡仪书中称这是一场严重背离了市场价值规律的竞买，扰乱了石市的房地产市场和投资环境。其结果是，水涨船高，三年內，石市的房价每平米增长了1000元左右，反过来，房价的增长，又促使土地的价格大增，2006年，水泵厂、纺织经编厂的地价又创新高。我想这里的房价也会再创新高吧，如此恶性循坏，不言而予，我国人多地少的土地资源、国家严控土地放量、士地招拍挂政策，使房地产行业最基本的土地价格猛涨（其漲幅远远大于房价的漲幅），是使房价居高不下的重要原因之一。而令人不解的是国家主管部门的官员却公开宣称：土地政策不是房价增长的主要原因，同时，国家出台的一系列政策，如增加税收，增加贷款利息等，限制了二手房的流通，减少了供应。不但未使房价降低，却增加了消费者的负担，变象提高了房价。还有诸如开发商征地建学校、建缘化带无偿给政府，重复收费，垄断行业的高额收费等，我在《房地产开发商难题谁解》一文中己有论述，这，应该都是中国的特殊国情吧。

住房供应结构失衡  政府的社会住房保障体系不健全

    任何商品的价格主要取决于二个方面，一是成本，二是需求，其核心是需求，需求是价格的决定因素。假如某商品的成本是100元，如果需求大，它可以买150元、200元、甚至300元，如果需求少，他可能卖110元，当它连101元也没人买的时候，为了避免更大损失，低于成本价也有可能卖。追求利益最大化是任何一个企业发展的正常行为，无可指责，所以遏制需求是稳定房价的关健。据统计数据，2006年第三季度全国房价指数继续上涨，国家调控政策仍未见效，对此，有两种解读，一种意见认为，房价未降的主要原因是调控政策的效果滞后，或者是政策本身执行不力；另一种意见则暗示，房价不降反升意味着调控政策本身存在问题。“真实需求”成为这种意见中的关键词，即在针对房地产投资活动的调控政策实施后，房价上涨的动力只能来自真正的住房需求。而政府的调控政策把重点放在了加税、加息、严控房地产开发企业发放贷款、控制炒房、限外、限户型、限土地供应等方面。政策一个接着一个，草率出台，没有经过详细的调查研究，没有对“症”下“药”，或者说是下错了药，对房地产市场缺乏准确的认识，同时，公众对政府的政策失去了信心。房地产开发商的负担越来越重，各种限制越来越多，房子的供给量就越来越少，价格就会越来越贵，调控政策不但对稳定房价无益，甚至是火上浇油。因此有专家指出，按照目前的调控政策，房价上涨难以改变，目前巨大的需求是推动房价上涨的最大动力。我国还是一个经济欠发达的发展中国家，人均收入并不高，为什么我国住房需如此之大呢？
    一、 国家住房保障体系缺失

    衣食住行是人生存的基本需求，一个国家必须保障这一基本需求。计划经济时期，国家对“食”、“行”都实行了计划供应，不惜价格倒挂，对住房是实物分配，主要是由单位提供公房的方式来满足。其实它是一种廉租房，只是不能满足需求，在住房上没有其它形式。
    1995年，国家出台住房货币化改革，停止了住房的实物分配。国家也提出了包含商品房，经济适用房与廉租房共同组成的住房供应体系。其中，商品房供给那些先富起来（不论是什么手段富起来的），也就是有钱人、有实力追求享受的人。经济适用房供给中等收入的人，廉租房供给低收入买不起房的人，保障其基本的住房需求。国家提出的房改方案是：以经济适用房为主体，辅以廉租房和商品房的供应模式。然而改革的执行情况却大相径庭，现实情况是商品房一枝独秀，经济适用房图有虚名，廉租房体系基本没有。其实，对经济适用房，国家对其户型、价格、供应对象都有明确的规定，但各地政府部门执行起来却基本市场化了。以石家庄为例，不论是早期的石府小区，还是后来的九里庭院，其户型与商品房无异，价格与商品房低不了多少，供应对象不加控制，因此，经济适用房不经济、不适用，经济适用房并未供应到中低收入的家庭。
    再说廉租房，各地基本上是空白，商品房的地价翻着翻的增长，开发商出高价无偿买地给政府建学校、建绿化带，收了那么多城建配套费和这费那费，一些地方政府财政成了土地财政，本来多收的这些钱应该取之于商品房用之于廉租房，可这些钱都用到哪去了呢？房价高了老百姓有意见了，把板子都打在开发商头上，这能解决问题吗？
    话又扯远了，咱书归正传。由于没有政府提供的廉租房，那些无房户只有暂时租住私人空闲的房子里，极不稳定，租金随意涨，今天租给你，明天他又不租了，租的房子不能长期居住，不能装修，总觉得这不是自己家，没有归属感。而且搬一次家，那可是个大工程，从准备到实施，一两个月安定不了，而在国外把生活用品往皮箱里一装，提起来就走，因为廉租房里装修、家电、生活用具一应俱全，租金是明码标价的，过去住就得了，比我们住宾馆还简单。所以，买一套属于自己的房子，也就成了这些人最重要的需求。这就造成了我国工农商学兵，富人穷人千军万马都挤到了购买商品房这座木桥上的局面，买得起的要买，买不起的，不惜省吃俭用，不惜借高利贷，不惜当房奴，也要买房。目前，我国住房自有率已达80％，而英美等发达国家的住房自有率才在50-60％，这是与我国的经济发展、人均收入是极不相符的。而如果有了廉租房，就会分流相当大的购房需求。房价也就会相对稳定，同时，对于那些倒房或想购房出租获取收益的人来说也就失去了意义，这又减少了部分需求。这样有那些拥有空置房子的人，等于房子即不能升值又没人租了，也会把房子低价出让，这又能满足部分低收入家庭的住房需求，其不是一箭双雕？这种变“堵”为“疏”的办法让房子流通起来，二手房交易活跃起来，远比现有的以加大税赋、限制倒房及二手房交易的政策有利的多。
    任何国家，住房供给都是某种综合了商品住房市场，补贴性住房（即我国的经济适用房）与福利性公住房（即廉租房）三者的混合住房结构体系，这三者分别对应高收入的消费群体、中低收入群体以及贫苦人群的住房需求。在我国，廉租房体系几乎没有建立起来，而经济适用房不仅在数量上没有达标，在标准上更加离立意远矣。正是由于与大多数收入相适应的经济适用住房计划实施不力，迫使普通家庭被迫进入商品房市场，加之投机性和投资性的住房消费，成为推动价格迅速上涨的原因。随着房价的上涨，房价越来越偏离普通家庭的支付能力，成为民众不满政府政策，抨击开发商只求暴利，没有责任感的原因。
    我国当前的住房供应体系是一个“三缺其两”的瘸腿马车。严重的结构失衡，不仅体现在住房商品房市场上，更体现在整体的住房供给体系上。只有完善补贴性和福利性的住房供应体系才能满足不同社会群体的住房需求，才能实现居者有其屋的政策总体目标。仅仅将住房产场价格作为住房政策的衡量指标，显得是其只见树木而不见森林。现有争论意见中，所缺乏的是未能将住房视作整体社会保障体系的一部分。中国住房体系的致命缺陷就在于供给结构的失衡，中国住房政策的致命失误也仍然在供给结构。中国房价的持续高攀，其根本原因也在于此。
    将中低收入人群，甚至是贫困人群的住房需求都通过商品房市场来满足，当然会导致“真实需求”下的房价上涨和民众无力负担的不满。调控政策纵使能够遏止投机炒作，挤掉住房投机和投资性消费中蕴藏的泡沫，但却无法化解普通居民穷尽个人、家庭和外来收入（按揭）满足自身住房需求提高房价的趋势。
政府要从根本上解决住房领域的问题，不应仅仅关注房价的涨幅。造成当今住房领域迷局的根本原因是房市供应结构不合理，更根本的原因在于住房供应模式结构的不合理。结构性缺陷不仅房市中有，更存在于整体的住房供给体系中。从这个意义上来说，房价高低是个伪问题，如果政府制定并认真执行帮助中低收入家庭解决住房问题的住房政策的话，房价的高低则是由市场决定。
    政府通过各种宏调政策来抑制房价上涨较快，其出发点是好的，但作用将是有限的，因为它没有区分不同人群的需求，没有界定政府保障与市场供应之间的合理界限。只要政府履行好自己在保障居民基本住房需求的责任，房价问题就会变成个人投资和消费的偏好和选择的问题。

    二、 特殊的家庭结构和收入

    在许多楼盘的市场定位和确定购买人群时，大都是说：年龄在35-45岁之间…，其实调查显示，25-28岁的年青人是购房的中坚力量。这些年青人的购房能力来自哪里？是我国特殊的独生子女家庭结构。买房的年青人大都是独生子女，他们主要是为结婚安家而购房。在各个售楼大厅，前来购房的大都是一对年青人，身后跟着双方的父母，实际上形成了这样一种标准购房模式：首付由一方或双方的父母来出，小俩口承担按揭。有的小俩口实际上连按揭也无法承担，必须靠一方或双方的父母帮助支付按揭。这样就有了我国国情中一种独特的购房模式：3个家庭6个劳动力在共同购买或供养一套房子。很多人拿国际上通用的家庭年收入与房价比来衡量我国的房价，这在我国是不适用的。在我国个人收入是极不透明的，有些人的收入如政府官员、国企领导人，医生、个体老板等等，就连普通老百姓的收入统计数字与实际相差甚远。正是这个特殊的国情因素，使得收入房价比失去了意义。我国国情中特有的独生子女家庭结构和隐形收入是中国房市的重要因素。
    另外一个重要因素就是我国人口的年龄结构。60-80年代，中国处于人口的增长高峰期，人口出生率一直保持在一个相当高的水平，据统计数据表明，这个时期中国约有4.2亿婴儿出生。进入90年代开始，这一代陆续进入结婚期、生育期、储蓄期和消费期。1995-2005十年间，中国办理结婚登记的超过一亿对，目前，他们正处于购置新房和改善性换房两种需求都很高的阶段。这都直接导致房地产的需求大量的增加。
    三、 经济持续发展，城镇化率不断提高

    我国“十一五规划”提出：到2010年，我国人均GDP将达到19270元，城市化水平   由43％提高到47％。
          根据世界银行研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在800-4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入稳定快速增长期，当一国人均居住面积在达到30-35平方米之前（我国05年底城镇人均居住面积为26.11平方米），城镇居民将保持旺盛的居住需求。
  更为重要的是：城市化水平提高4个百分点，保守估计，那就意味着将有4200万农村人口进入城市，按照05年城镇人均26.11平米房屋计算，将带来11亿平方米的需求，平均每年2.2亿平方米，这是一个巨大的需求。

      （上述纯属个人观点，不妥之处敬请批评指正     孟祥建   2006年12月于石家庄）