10月11日，2006年胡润版富豪榜新鲜出炉。富豪榜基本反映了中国各行业的现状，亦可视之为行业发展的晴雨表。因此，与其说某个老板上了榜，倒不如说是所在的行业上了榜。此次排在胡润百富榜前十位的富豪中，有6位旗下企业主营业务为房地产，资产总值占前十大富豪总资产的50%以上。其中，广东4人、上海2人。分别是广东合生创展的朱孟依、广东富力集团的张力、广东恒大集团的许家印、广东雅居乐的陈卓林家族，上海世茂集团的许荣茂及在上海和新加坡拓业的仁恒集团的钟声坚。主营其他业务但在房地产业有所涉及的包括国美集团的黄光裕以及中信泰富集团的荣智健。完全不涉及房地产业的只有两位，分别是玖龙纸业的张茵和无锡尚德的施正荣。
在上榜的行业中，房地产以25.5%的绝对优势占据首位，比排名第二的制造业高出整整六个百分点，排名最后的教育行业连它的一个零头都不够。再次有力印证了房产业是“功率”最为强大的“造富机器”，不折不扣的富豪“生产基地”。在房价高位运行的现实语境下，房地产商的集中上榜自然招致口水如潮。毫无理智的指责未免有失偏颇，正如庖丁解牛，析其纹理，仔细分析排行榜，如下两点值得注意。
这些富豪财富的大幅度增长，相当大的程度上得益于资本市场。或者公司股价近一年来节节攀升，备受追捧。如富力从2005年7月14日上市时的每股10.8港元，上涨到目前的每股41港元，公司市值从82亿港元飙升到现在的312亿港元，作为大股东的公司老板，想不上富豪榜都难。同样沾了股价上涨光的还有合生创展的朱孟依。或者成功登陆资本市场，募集了巨额资金，像雅居乐、世茂、仁恒都是直接受益于公司上市。更值得关注的一个趋势是，房地产业在整个排行榜中的比例逐年走低：今年的比例为25.5%，2005年与2004年，这个比例分别为28%与45%。窥一斑而知全豹，通过胡润版富豪榜，笔者认为，至少可以说明以下三个问题：
首先，尽管背负“暴利”的恶名，但房地产业整体利润率的快速下滑已是不争的事实，这从房地产富豪所占比例快速稀释可以得到佐证。“有钱者生，得地者赢，无钱无地者死。”近两年来，中央加大了宏观调控的力度，银根地根双双收紧，各地开始出现地价屡创新高的现象，没有最高，只有更高。房地产商的共同预期是，土地政策会越来越紧，还是“先下手为强”。甚至前不久，广州首块限户型用地也拍出了17.5亿元的天价，成为了广州住宅用地的新地王。政府采用招标方式出让市区住宅地块的初衷是，防止开发商哄抬地价，但目前看来，招标结果并不令人乐观。在对土地价值重新定义的追逐中，各地土地价格新高迭创，“地王”频现。很多中标项目的楼面价格接近甚至于比周围楼盘的市场价还高，利润空间已经被无情封杀。这种价格近乎倒挂现象的出现，即使在项目操作过程中再精细化、节约化，想要赚取丰厚利润已经不大可能。加之，银根缩紧，对于患有严重“资金依赖症”的房地产企业来说，其财务成本肯定会上升。不少财务状况不佳、抗风险能力较弱的企业，则面临资金链断裂的困境。“一分钱难倒英雄汉。”顺驰贱卖就是一个典型的例证。
北京师范大学管理学院教授、房地产研究中心主任、博士生导师董藩认为：“如果单纯讲利润率，房地产不算最高的，餐饮业的利润要到30%-40%，但是餐饮的产业规模与房地产是无法比拟的，所以，也不会引起人们的重视。”就拿天天接触的菜价来说：在早市上，香菜0.5元钱一斤，而放在小区的菜摊上，身价上涨到2元钱一斤。在0.5元钱尚有利可图的市场情况下，可以预见，社区菜摊的毛利润率最低应该为80%。尽管天天买菜，但对于小贩的这一暴利行为，大家都熟视无睹，不以为然。
其次，房地产行业资本密集型的特征得到淋漓尽致的体现，并且，这种特征进一步强化的趋势明显。随着银根收紧和土地供应市场化的推进，房地产企业竞争的主导因素已不再是土地批文，而是资本。房地产本身就是一个资金密集型产业，加上宏观调控的洗礼，市场竞争的加剧，房地产市场已经演变成大资金的游乐场。哪个“地王”的诞生，不是数以亿计的资金拍出来的。中小房企，从最开始的拿地环节，就被拒于市场的大门之外。君不见，八大地产巨头豪赌浦东新地王状况之惨烈。今年9月6日，占地560亩的上海浦东花木地块竞投开标。地块一经推出就备受追捧，共有26家开发商购买了标书。经过初审，其中12家入围。但开标前一天，即9月5日，和黄、万科、保利及上海明泉四大鳄决定放弃，金地、华润、仁恒、星河湾、合生、新鸿基、中海及世茂等八大巨头展开角逐。向来以稳健著称的金地，也“疯狂”了一回，报出了59.89亿元的天价，夺得财务标头名，超出第二名近12亿元。同样来自广东的合生此前认为，该地块合理地价是30亿元左右，但这次报价居然也接近40亿元。合生集团副主席项斌还表示，他们作此决定“经过了深入研究”。
与其他行业的盈利模式不同，房地产的资金门槛高，像在北京，没有几个亿是进不来的。因而，许多中小房地产开发企业陷入了“缺钱——拿不了地——没项目可做——没钱”的恶性循环中。北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆认为：项目资金不到35％的开发商，银行不会给予贷款。35％的资本充足率，目前对中小房地产企业来说还是比较困难的，如果在一定时间内做不到的话，大概有20％—30％的房地产企业会被洗牌出局。
最后，宏观调控加速了两极分化步伐，成为优胜劣汰的催化剂。国家新一轮宏观调控以来，房地产业的冲击首当其冲。当前经济运行中的一些问题比较突出，以致于中央政府下定决心铁腕整治。房地产方面的宏观调控新政接连不断地出台，表明房地产市场进入一个全方位综合治理的阶段。宏观调控房地产，实质上主要是房地产金融的调控与风险防范，而其中作为开发主体的房地产企业正经受着政策的考验。因为资金链的问题，房地产企业的洗牌在所难免，而土地与信贷闸门的严控，加速了房地产企业整合的步伐，加剧了国内房地产企业重组并购的热度，一些核心竞争力不强、可持续发展能力欠佳的企业，在宏观调控的风吹雨打中苦苦挣扎。在此过程中，过去发展稳健的企业可能加速发展，比如，恒大地产排名跻身于前十名，缘于土地储备增加及升值。发展模式粗放的企业则可能引起矛盾的集中暴发，顺驰的孙宏斌就坐了财富的“过山车”。在最近三年的胡润百富榜上，孙宏斌的公开财富经历了从95位到36位的飙升，又经历了从36位再到152位的“垂直落体”运动。据2006年胡润百富榜，孙宏斌以总资产20亿元列第152位，比2005年总资产缩水约10亿元。 同样能感受资产变化和人情冷暖的还有“争议富豪”严介和。去年榜单中被评身家125亿元的严介和，今年依然在榜单上。不过，资产缩水整整50亿，排名也从第2名降至第16名。孙宏斌和严介和有一个共同点：两个人的企业都在急速扩张，资金链一环扣一环，只要其中一环出了问题，都会给整个企业带来巨大的系统风险。
