2004年8月31日，中国土地供应，正式采用招拍挂制度，解决了很多问题。

但是，任何一种制度，都应该随着实践而不断完善，总结得失，不断改进。

上图是根据政府网站的数据，对03-06年招拍挂和北京房地市场的统计。

从表格中可以看出：招拍挂还远不能满足商品房市场需要的土地供应。

即便是供应量突飞猛进的2006年，招拍挂也只供应了年销售量的36.68％！

现在的招拍挂，还无法解决土地囤积，和土地价值流失的两个根本问题。

如果对这几年供应的土地，进行跟进调查，会发现，两年内建成只是梦。

所以，对现有招拍挂进行总结的话，主要有以下三条优点和三条缺点：

⒈ 初步解决了“资金、设计、拆迁、施工、租售”不社会分工的问题。
拆迁专业化，使房地产项目风险小了很多，当然还没完全实现分工。

⒉ 解决了按土地面积（亩）销售的缺陷，改按准建面积（平米）销售。
避免了开发商随意提高容积率的问题。但仍有招拍挂后调规的现象。

⒊ 土地交易都由政府统一管理，出让金收入及时性高，价值流失减少。
招拍挂避免了以往先交15％，再交40％，其余部分遥遥无期拖欠问题。

⒋ 土地一级开发资金投入很大，财政投入大，产出小，政府风险很大。
不要以为政府卖地只赚不赔，招拍挂的话，政府亏损其实是普遍的。
很多人不相信，可北京投入500多亿，只拿回173亿，是赔还是赚呢？

⒌ 招拍挂在法理上有欠缺，混淆了开发权和使用权的概念，易出问题。
开发商买地只应有开发权，却转让了使用权，一旦囤积，很难收回。

⒍ 招拍挂给政府、开发商造成了很严重的资金压力，风险将逐渐显现。
政府垫资，走财政信贷，和用财政的钱没区别。最终还是百姓买单。
开发商垫资，则不仅增加了烂尾和囤积风险，还导致房价过快增涨。

所以，我针对以上招拍挂的得失，总结提出了“房价地价分离模式”：

⒈ 政府进行土地一级开发的资金，直接让想买房的人到银行预存。

比如，按北京平均楼面地价3000元，设定不同区域的楼面地价。
想买房子的人，可以先去预存三成地价款，然后登记申请排队。
按年供应2000万平米估算，可预存600亿的三成，即180亿地价款。
政府通过银行代收，每月得到三成地价款，且直接划入财政收入。
再通过银行，给土地整理部门，提供七成划拨款，用于一级开发。
土地储备中心，按照年度供地任务，用划拨款，招标提供土地。

注：即便有一部分地价款没预存，财政和土地中心的钱，也照领。

⒉ 土地整理部门和规划、建设部门协调，按计划，每月招标供地。

首先根据任务计划，和拆迁进度，与规划协调容积率，供应土地。
每年供应的2000万平米或更多土地，通过招标，交给开发商开发。
开发商通过“售价上限、进度、设计方案”，竞标取得开发权。
为保证效率，应按“以往业绩”，把六成土地发标给大型开发企业。

注：房地分离，土地招标，不再是卖地给开发商，所以不收地价款。

⒊ 开发商按承诺“设计方案、进度”开发，并按“售价上限”销售。

开发商取得土地前，应先投标确认设计方案，并承诺进度，落实资金。
如不能按进度建设，不能达到设计品质，先罚款，严重的应收回土地。
因为没收开发商的地价款，开发商只有开发权，不按期开发就可收回。
开发商按期施工，并竣工验收后，以现房形式，通过银行代收款销售。

⒋ 银行代收房价、地价款，协调办理“房产证”和“土地证”。

开发商的房子竣工验收后，先拿出70％的房子，售给预存地价款认购人。
其余30％，允许未预存地价款的购房人，在同等机会前提下，公开购买。
开发商必须销售现房，且应先看房，再销售，按套报价，出“两书”。
银行代收款时，按照以下公式，同时收取地价款，和房价款：

地价 = （建筑面积 x 当地出让金）x（1 + 滞纳天数 x 贷款利率）
房价 = （建筑面积 x 协商房价）+ 楼层朝向户型修正价差

⑴ 购房人已预存三成地价款的，滞纳天数应减除，以鼓励预存地价款。
例如，在出让金4000元每平米的地段，购买建筑面积100平米的住宅。
提前一年缴存三成“12万”地价款，可免40万的6％即2.4万元利息。
所以，对于住房人来说，提前预存地价款，无疑是非常必要和有利的。

⑵ 开发商和购房人的协商房价，不能超过开发商承诺的销售价格上限。

⑶ 楼层朝向户型修正价差，应由政府委托专业的机构负责制定书面规范。

⑷ 银行代收的地价款，直接用于归还政府之前取用的财政和征地费用。
银行代收房价地价款时，按总价的1％收取管理费，以抵消地价利息。
银行收到的地价滞纳利息，应与政府协商，由政府和银行合理共享。

⑸ 购房人交清地价房价款（可按揭），由银行请专业机构代办产权证。

在这个模式中，操作清晰，各利益集团的利益，均可得到充分保证。

⒈ 政府财政应收的30％ 出让金提成，可按月直接收归中央，毫不拖欠。

⒉ 征地整理所需的70％ 资金，银行按月直接划给所需部门，不须归还。

⒊ 征地整理部门取得资金后，互相协调，按任务计划，实现土地供应。

⒋ 开发商直接投标取得土地开发权，不再垫地价款，减轻了资金压力。

⒌ 政府监督部门，监督开发商按进度和品质建房，发现囤积直接收地。

⒍ 购房人先存地价款，价格更低，且可以现房验收，买得放心，塌实。

⒎ 银行代收地价款、房价款，增加手续费收入，避免期房预售的风险。

⒏ 开发商卖房后，直接从银行取得房价款，节约了以往办贷款的押金。

⒐ 购房人按揭时，现房抵押给银行，如果欠贷不还，银行可直接变卖。

这个新模式可以保证招拍挂的供应量，实现100％开发用地招拍挂供应。

且能最大限度保证政府的土地出让金收入。还能有力的抑制房价。

因为，只有降低开发商的资金压力，才能解决房价上涨过快的问题。

以北京为例，房地价分离后，在政府收入更高前提下，房价最少降一千！

房价地价分离，是对政府、银行、开发商和住房人，都有好处的共赢。

这一制度的两个关键，一是征地整理部门拿到钱后，能按计划供地。

二是老百姓在有20％年回报前提下，踊跃预存地价款。道理都很简单！

希望政府有关部门，以及广大爱国的有识之士，一起呼吁房价地价分离！