7月1日，由国土资源部、工商行政管理总局发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本正式发布。要求明确填写建设项目的开工时间、竣工时间；属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年等新规，给业界带来不小的触动。

    尽管目前金华土地新文本尚未公布，但可以肯定的是，这将成为开发商拿地功力的新考验，而由此带来的土地出让环节诸多变革，也将挑战开发商的风险自控，以及对施工周期、资金运作、产品操作类型等的控制能力。

    去年10月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，于去年11月1日正式实施。39号令最让开发商揪心的一条莫过于其首次明确，受让人必须付清全部土地出让金后，方能领取土地使用权证书，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。这也在很大程度上促成了房地产企业联合开发地块的新模式形成。

    而今，新版的土地出让合同又让开发商在一级市场上受到了更严格的约束，开发过程中的挑战越来越多。尤其是新合同中规定，商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年，这一点对开发商的影响最大。

    “一般来说，一个总建筑面积为10万平方米的项目，开工前的前期准备加上方案设计一般不超过一年时间，开工到开盘要一年时间，开盘到竣工交付也要一年多时间。”市区某楼盘销售负责人罗某说，刨去前期准备时间，一个中等规模的项目从开工到竣工就要近3年时间，这还没把市场因素和政策风险因素考虑进去，如果楼盘规模偏大，比如300亩左右的大盘，3年时间几乎是不可能完成的任务。

    这样的硬性时间规定，如果真的严格执行，开发商应对市场所作的弹性销售规划将无从谈起。“为了赶时间只要预售条件达到了，就必须马上销售，如果市场没有积极反应，开发商就面临很大的风险。”市区开发商江先生说道。

    市区某房产策划人叶先生则认为，3年的规定，就是要求开发商在拿地时就考虑清楚地块的面积大小、开工时间、交付日期等因素。促使开发商在拿地时就要清楚地知道适合做什么产品，并迅速加以完善。

    如果真的由于地块规模因素或者其他因素不能按期开工，应该怎么办？新合同中规定，土地受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过1年。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开、竣工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。

    最早制定出违约金标准的广州市国土房管局，规定公开出让的房地产开发用地闲置费按地价20%计征，比之前的按月征收闲置费升幅近40%。同时规定，认定和处理闲置土地以宗地为单位，开发商不能以部分土地已经开发为借口，延迟开发分期开发的土地。这些跟进性措施，对各地地方政府制定“落地”的新土地出让合同，都有借鉴意义。

    据市国土资源局相关部门负责人介绍，金华版的新土地出让合同具体条款将参照出台的新文本，并结合金华土地出让的实际情况制定。