案情回顾：被执行人王某集资建房取得了江东街道东洲花园夏莲苑一套房屋及附属车库。2003年4月20日，王某夫妇将上述房屋以295000元的价款转让给方某，双方订有房屋买卖协议。2004年11月18日，方某依约付清了全部购房款共计295000元，王某为此出具一份收条。

2005年6月10日，楼某因与王某民间借贷纠纷一案向义乌市人民法院提起诉讼，法院于同日立案。因原告楼某向法院提出财产保全申请，法院于同年6月16日作出民事裁定，查封了上述房产。2005年7月20日，市人民法院民事判决，判令被告王某归还原告楼某借款人民币78万元及利息。

2006年5月17日，方某因与王某夫妇房屋买卖合同纠纷一案向义乌市人民法院提起诉讼，要求确认双方之间订立的房屋买卖协议有效，王某夫妻协助办理上述房屋的变更登记手续。法院受理后，在审理过程中，方某撤回了要求王某协助办理过户手续的诉讼请求。2006年7月18日，市人民法院作出民事判决，确认方某与王某夫妇之间订立的房屋买卖协议有效。

因王某不归还楼某的借款78万元及利息等，楼某向市人民法院申请强制执行。法院于2007年1月4日作出民事裁定，裁定拍卖上述房屋。方某得知后，于1月12日向法院提出了执行异议，认为上述房屋是其购买所得，已付清房款并实际居住使用至今，买卖协议的效力也得到了法院的确认，因而要求法院停止拍卖并解除对上述房屋的查封。市人民法院经听证审查后认为异议人方某存在过错，驳回了方某的执行异议，案件继续执行。方某的房屋最终还是被法院拍卖了。

法官点评：根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。而房屋产权变动法定登记部门是房地产管理处，房屋所有权的法定公示形式是房产管理部门的产权登记，如因房屋买卖变动所有权关系的，须经房产部门所有权变更登记，否则不发生所有权变动的效力。

在法院民事案件执行中，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，异议人方某作为第三人从被执行人处买受房屋、已支付了房屋价款并已实际占有，是否存在过错将决定其异议请求能否成立。何谓“第三人无过错”，应该是买卖双方在合同生效后及时向房地产管理部门申请过户登记，而由于房地产管理部门怠于履行职责造成过户登记延误的，或出卖人不配合买受人办理房产变更登记手续，买受人已在执行法院查封该房屋前向人民法院起诉或申请仲裁机构要求出卖人履行配合办理相关手续的义务的，才能视为“第三人无过错”，否则应一律推定第三人有过错。而本案中造成房屋一直未办理过户登记手续的原因是：买卖的房屋是义乌市政府“安居工程”的成本房，市政府限制房主在一定期限内转让，第三人明知在限制转让的期间受让房屋是无法办理过户登记手续的，因此明显存在过错。季东勤